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SCPI européenne : ce qu'il faut savoir
Une SCPI européenne achète des immeubles dans plusieurs pays d'Europe. Cela change la diversification, la fiscalité de vos revenus et, hors zone euro, ajoute un risque de change. Voici comment s'y retrouver.
Mis à jour le 30 septembre 2026. Chiffres CORUM tirés de corum.fr.
Pourquoi investir hors de France
Une SCPI européenne ne mise pas tout sur un seul marché immobilier. Ses immeubles sont répartis entre plusieurs pays, dont les économies, les cycles de loyers et les locataires n'évoluent pas au même rythme. Un locataire qui fait défaut à Dublin ne pèse pas sur les loyers encaissés à Milan.
La diversification a un second effet, fiscal. Les loyers perçus à l'étranger sont d'abord imposés dans le pays de l'immeuble, selon ses propres règles, puis pris en compte en France selon la convention fiscale signée avec ce pays. Pour beaucoup d'épargnants, la note finale est plus légère que sur des revenus fonciers français. Le guide fiscalité des SCPI détaille ce mécanisme.
Zone euro ou hors zone euro : la vraie différence
Toutes les SCPI européennes ne se valent pas face au risque de change. Tant que les immeubles sont en zone euro, les loyers arrivent en euros : aucune conversion, aucune variation liée à la monnaie. Dès qu'une SCPI investit au Royaume-Uni, en Pologne ou en Norvège, les loyers sont encaissés en livre sterling, en zloty ou en couronne, puis convertis. Si ces monnaies baissent face à l'euro, vos revenus et la valeur des immeubles exprimés en euros baissent aussi, même si les loyers locaux n'ont pas bougé.
La gamme CORUM illustre bien ce choix :
- CORUM Eurion investit uniquement en zone euro, dans 8 pays.
- CORUM Origin investit uniquement en zone euro, dans 13 pays.
- CORUM XL investit dans 12 pays, dont plusieurs hors zone euro. D'après CORUM, elle détient 59 immeubles au Royaume-Uni (communiqué du 28 mai 2026) et 14 en Pologne (communiqué du 3 juin 2026). Ses frais de gestion sont aussi plus élevés hors zone euro : 12,40 % HT des loyers en zone euro, 15,90 % HT hors zone euro.
Le risque de change n'est pas seulement une menace : une monnaie peut aussi monter face à l'euro. Mais c'est un facteur de variation supplémentaire, à accepter en connaissance de cause.
Où investissent les SCPI CORUM
Nous avons relevé toutes les fiches d'immeubles publiées par CORUM et les avons classées par pays. Chaque page pays donne la liste des immeubles, leur prix, leur surface, leur rendement à l'acquisition et les autres SCPI présentes dans le pays.
- Hors zone euro : Royaume-Uni, Pologne, Norvège et Canada.
- Zone euro : Pays-Bas, Italie, Irlande, Espagne, France, Finlande, Portugal, Belgique, Allemagne, Estonie, Lettonie, Lituanie et Slovénie.
La vue d'ensemble du patrimoine rassemble tous les immeubles sur une seule page.
Les points à vérifier avant de choisir
- La zone. Zone euro seulement, ou aussi hors zone euro, avec le risque de change qui va avec.
- Les pays et leur poids. Une SCPI « européenne » peut rester très concentrée sur deux ou trois pays. Le bulletin trimestriel donne la répartition.
- Le type d'immeubles. Bureaux, commerces, hôtels, logistique : les risques ne sont pas les mêmes.
- Les frais, qui peuvent être plus élevés sur la partie hors zone euro.
- Votre fiscalité : l'intérêt des revenus étrangers dépend de votre tranche d'imposition.
Les SCPI européennes de CORUM
Zone euro seule avec CORUM Eurion et CORUM Origin, ou Europe élargie avec CORUM XL : le choix dépend surtout du risque de change que vous acceptez.
Zone euro uniquement, 8 pays, label ISR.
Prix de part : 215 €. Performance globale annuelle 2025 : 5,73 %. Frais de souscription : 12 % TTC du prix de part.
Lire notre analyse de CORUM Eurion
Voir CORUM Eurion sur corum.frZone euro uniquement, 13 pays. La plus ancienne SCPI de la gamme.
Prix de part : 1 135 €. Performance globale annuelle 2025 : 6,50 %. Frais de souscription : 11,964 % TTC du prix de part.
Lire notre analyse de CORUM Origin
Voir CORUM Origin sur corum.frEurope, y compris hors zone euro (Royaume-Uni, Pologne, Norvège, Canada) : risque de change.
Prix de part : 195 €. Performance globale annuelle 2025 : 5,30 %. Frais de souscription : 12 % TTC du prix de part.
Lire notre analyse de CORUM XL
Voir CORUM XL sur corum.frLien commercial. Chaque bouton ouvre le site de CORUM L'Épargne, qui rémunère scpii8.com en cas de souscription. La performance globale annuelle, définie par CORUM, correspond au rendement versé augmenté ou diminué de l'évolution du prix de part sur l'année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant de souscrire, prenez connaissance du document d'information clé et de la note d'information, disponibles sur corum.fr.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une SCPI européenne ?
C'est une SCPI qui investit dans plusieurs pays d'Europe plutôt qu'en France seulement. Certaines se limitent à la zone euro, d'autres vont aussi au Royaume-Uni, en Pologne ou en Norvège.
Une SCPI européenne expose-t-elle au risque de change ?
Seulement pour les immeubles situés hors de la zone euro. CORUM Origin et CORUM Eurion investissent uniquement en zone euro. CORUM XL investit aussi hors zone euro et porte donc un risque de change.
Les revenus d'une SCPI européenne sont-ils imposés deux fois ?
Non. Les conventions fiscales signées par la France évitent la double imposition : les loyers sont imposés dans le pays de l'immeuble puis pris en compte en France selon la méthode prévue par la convention.
Les risques, qui vont avec
- Perte en capital. La valeur des parts évolue avec la valeur du patrimoine dans le temps. Elle peut baisser.
- Revenus non garantis. Les revenus potentiels distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
- Liquidité. Comme tout placement immobilier, la SCPI est un placement peu liquide. CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts.
- Durée. La durée de placement recommandée est de 10 ans.
- Performances passées. Elles ne préjugent pas des performances futures.