Guides › Investir en SCPI : le guide complet

Investir en SCPI : le guide complet

Une SCPI permet de détenir une part d'un parc d'immeubles loués sans en gérer aucun. Voici comment le placement fonctionne, ce qu'il coûte, combien de temps il faut le garder et comment souscrire, chiffres CORUM à l'appui.

Mis à jour le 30 septembre 2026. Chiffres CORUM tirés de corum.fr.

Une SCPI, c'est quoi exactement

Une SCPI, pour société civile de placement immobilier, collecte l'argent de milliers d'épargnants et l'investit dans des immeubles loués à des entreprises : bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, établissements de santé. Une société de gestion agréée par l'AMF achète les immeubles, trouve les locataires, encaisse les loyers et les redistribue aux associés, après déduction de ses frais.

En achetant une part, vous devenez associé de la SCPI. Vous ne possédez pas un appartement précis mais une fraction de tout le parc. Pas de locataire à trouver, pas de travaux à organiser, pas de loyer impayé à relancer : c'est la société de gestion qui s'en charge.

La plupart des SCPI ouvertes aujourd'hui sont à capital variable. Elles émettent de nouvelles parts tant qu'il y a des souscripteurs. Les parts revendues sont en principe reprises par ces nouveaux entrants.

Ce que vous achetez quand vous souscrivez

Le prix d'une part inclut les frais de souscription. Chez CORUM, ils représentent 11,964 % TTC du prix de part pour CORUM Origin et 12 % TTC pour CORUM XL, CORUM Eurion et CORUM USA. Sur 10 000 € versés, environ 1 200 € servent donc à payer la recherche des immeubles et la commercialisation, le reste est investi en immobilier.

C'est la raison pour laquelle une SCPI se garde longtemps. Les frais d'entrée ne se récupèrent qu'avec les années de revenus et, éventuellement, la hausse du prix de part. Le simulateur montre combien de temps il faut pour les absorber selon la SCPI choisie.

Combien ça rapporte

Les revenus d'une SCPI viennent des loyers. Ils sont versés sous forme d'acomptes, chaque mois chez CORUM, chaque trimestre dans beaucoup d'autres SCPI. En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % selon l'ASPIM, contre 4,72 % en 2024.

Chez CORUM, la performance globale annuelle 2025 a été de 6,50 % pour CORUM Origin, 5,73 % pour CORUM Eurion, 5,30 % pour CORUM XL et 7,70 % pour CORUM USA. Cette mesure, définie par CORUM, additionne le rendement versé et l'évolution du prix de part sur l'année. Ces chiffres sont passés : ils ne disent rien des années à venir. Le guide SCPI de rendement explique comment les lire.

Deux précisions changent le calcul réel. Les revenus sont bruts (avant impôt) et leur fiscalité dépend du pays des immeubles (voir la fiscalité des SCPI). Ils ne commencent pas le jour du versement : il faut attendre la fin du délai de jouissance.

Le délai de jouissance

Entre le moment où vous payez vos parts et celui où elles donnent droit aux revenus, il s'écoule plusieurs mois. Ce délai laisse à la société de gestion le temps d'investir l'argent collecté dans de nouveaux immeubles. Il varie selon les SCPI : vérifiez-le dans la documentation avant de souscrire, surtout si vous financez à crédit, car les mensualités, elles, commencent tout de suite.

Pour combien de temps

La durée de placement recommandée est de 10 ans. En dessous de 8 ans, les frais d'entrée pèsent trop lourd. Une SCPI n'est pas un placement pour une épargne dont vous pourriez avoir besoin rapidement : la revente dépend de l'arrivée de nouveaux acheteurs et peut prendre du temps.

Les quatre façons d'investir

• Au comptant, avec votre épargne. C'est le cas le plus simple. Chez CORUM, une part suffit pour commencer : 195 € pour CORUM XL, 215 € pour CORUM Eurion, 1 135 € pour CORUM Origin.
• Par versements programmés, pour investir un peu chaque mois. CORUM Origin les accepte à partir de 50 € par mois.
• À crédit, pour investir plus que son épargne disponible et faire travailler les loyers. Le guide SCPI à crédit détaille les calculs à faire.
• En assurance vie, quand le contrat propose des SCPI en unités de compte. La fiscalité est alors celle de l'assurance vie.

Comment choisir sa SCPI

Regardez d'abord où et dans quoi la SCPI investit, puis ses frais, sa taille, son historique et la régularité de ses revenus. Le rendement vient après : un chiffre élevé sur une seule année ne dit rien de la solidité du patrimoine. Le comparatif et le guide pour choisir reprennent ces critères un par un.

La gamme CORUM se découpe par zone géographique, ce qui aide à choisir selon le risque que vous acceptez.

Lien commercial. Chaque bouton ouvre le site de CORUM L'Épargne, qui rémunère scpii8.com en cas de souscription. La performance globale annuelle, définie par CORUM, correspond au rendement versé augmenté ou diminué de l'évolution du prix de part sur l'année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant de souscrire, prenez connaissance du document d'information clé et de la note d'information, disponibles sur corum.fr.

Les étapes pour souscrire

1. Lire le document d'information clé et la note d'information de la SCPI : ils décrivent la stratégie, les frais et les risques.
2. Choisir le montant et le mode de financement, en gardant une épargne de précaution disponible à côté.
3. Remplir le bulletin de souscription en ligne chez CORUM et joindre les justificatifs demandés.
4. Attendre la fin du délai de jouissance pour percevoir les premiers revenus.

Avant de vous lancer, relisez aussi le guide sur les risques des SCPI. Un placement immobilier se décide sur dix ans, avec les mauvaises années comprises.

Questions fréquentes

À lire aussi

• Simulateur SCPI
• Frais de SCPI et SCPI sans frais de souscription
• Les risques des SCPI
• Fiscalité des SCPI
• SCPI à crédit : le mode d'emploi