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Fiscalité des SCPI
Les revenus d'une SCPI ne sont pas imposés comme des intérêts ou des dividendes d'actions. Revenus fonciers, revenus étrangers, plus-values, IFI : voici les règles générales, à confronter à votre situation.
Mis à jour le 30 septembre 2026. Chiffres CORUM tirés de corum.fr.
Ce guide présente les règles générales applicables à un particulier résident fiscal français. La fiscalité évolue et dépend de votre situation : vérifiez-la sur impots.gouv.fr ou auprès d'un conseiller avant toute décision.
Les revenus : des revenus fonciers, pas des dividendes
Détenues en direct, les parts de SCPI produisent surtout des revenus fonciers : votre quote-part des loyers encaissés par la SCPI, après déduction des charges. Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. Plus votre tranche marginale est élevée, plus la note est lourde.
Une petite partie des revenus peut être financière : la SCPI place sa trésorerie en attendant d'acheter des immeubles. Ces produits financiers suivent la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers.
La société de gestion vous envoie chaque année un relevé fiscal qui indique les montants à reporter sur votre déclaration.
Les revenus d'immeubles situés à l'étranger
C'est le point qui fait la différence pour les SCPI européennes. Les loyers d'un immeuble situé à l'étranger sont d'abord imposés dans le pays de l'immeuble. La France a signé avec la plupart des pays européens des conventions fiscales qui évitent la double imposition, selon l'une de deux méthodes :
- Le taux effectif : les revenus étrangers ne sont pas imposés une seconde fois en France, mais ils servent à calculer le taux applicable à vos autres revenus.
- Le crédit d'impôt : les revenus étrangers sont intégrés à votre revenu imposable en France. Un crédit d'impôt prévu par la convention vient éviter qu'ils soient imposés deux fois.
Dans les deux cas, ces revenus se déclarent en France, notamment sur la déclaration des revenus encaissés à l'étranger. Pour beaucoup d'épargnants, la fiscalité finale des revenus étrangers est plus légère que celle de revenus fonciers français comparables, mais cela dépend de la répartition par pays de la SCPI et de votre propre situation. Le guide SCPI européenne explique la répartition des SCPI CORUM.
La revente des parts : le régime des plus-values immobilières
Si vous revendez vos parts plus cher que vous ne les avez achetées, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Des abattements s'appliquent selon la durée de détention : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. La société de gestion calcule et déclare l'impôt dû lors de la cession.
En pratique, une revente rapide dégage rarement une plus-value : les frais de souscription, compris dans le prix d'achat, doivent d'abord être compensés par une hausse du prix de part.
L'IFI
Les parts de SCPI entrent dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière, pour la fraction de leur valeur qui correspond à des actifs immobiliers. Vous n'êtes concerné que si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil de l'IFI, fixé à 1,3 million d'euros. La société de gestion communique chaque année la valeur à retenir.
Le crédit et la fiscalité
Pour des revenus fonciers imposés en France, les intérêts d'un emprunt contracté pour acheter des parts sont en principe déductibles de ces revenus. Pour les revenus étrangers, l'effet dépend de la convention fiscale et de la méthode appliquée. Le guide SCPI à crédit revient sur ce point, qui mérite un avis personnalisé.
Et en assurance vie ?
Quand des parts de SCPI sont logées dans un contrat d'assurance vie, sous forme d'unités de compte, les revenus ne sont pas imposés chaque année comme des revenus fonciers : c'est la fiscalité de l'assurance vie qui s'applique, au moment des rachats. En contrepartie, les frais du contrat s'ajoutent à ceux de la SCPI.
Les SCPI CORUM et leur fiscalité
CORUM Origin et CORUM Eurion investissent uniquement en zone euro, CORUM XL aussi hors zone euro. Leur fiscalité dépend donc de la répartition par pays de chacune, détaillée dans leur bulletin trimestriel.
Zone euro uniquement, 13 pays. La plus ancienne SCPI de la gamme.
Prix de part : 1 135 €. Performance globale annuelle 2025 : 6,50 %. Frais de souscription : 11,964 % TTC du prix de part.
Lire notre analyse de CORUM Origin
Voir CORUM Origin sur corum.frZone euro uniquement, 8 pays, label ISR.
Prix de part : 215 €. Performance globale annuelle 2025 : 5,73 %. Frais de souscription : 12 % TTC du prix de part.
Lire notre analyse de CORUM Eurion
Voir CORUM Eurion sur corum.frEurope, y compris hors zone euro (Royaume-Uni, Pologne, Norvège, Canada) : risque de change.
Prix de part : 195 €. Performance globale annuelle 2025 : 5,30 %. Frais de souscription : 12 % TTC du prix de part.
Lire notre analyse de CORUM XL
Voir CORUM XL sur corum.frLien commercial. Chaque bouton ouvre le site de CORUM L'Épargne, qui rémunère scpii8.com en cas de souscription. La performance globale annuelle, définie par CORUM, correspond au rendement versé augmenté ou diminué de l'évolution du prix de part sur l'année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant de souscrire, prenez connaissance du document d'information clé et de la note d'information, disponibles sur corum.fr.
Questions fréquentes
Les risques, qui vont avec
- Perte en capital. La valeur des parts évolue avec la valeur du patrimoine dans le temps. Elle peut baisser.
- Revenus non garantis. Les revenus potentiels distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
- Liquidité. Comme tout placement immobilier, la SCPI est un placement peu liquide. CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts.
- Durée. La durée de placement recommandée est de 10 ans.
- Performances passées. Elles ne préjugent pas des performances futures.