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Les risques des SCPI
Une SCPI reste un placement immobilier : sa valeur peut baisser, ses revenus aussi. On ne récupère pas toujours son argent quand on le veut. Voici chaque risque, comment il se manifeste et comment le limiter.
Mis à jour le 30 septembre 2026. Chiffres CORUM tirés de corum.fr.
Le risque de perte en capital
Le prix d'une part suit la valeur des immeubles de la SCPI. Quand les taux d'intérêt montent ou que la demande pour un type d'immeuble recule, les expertises baissent et la société de gestion peut réduire le prix de part. C'est ce qui s'est produit pour plusieurs SCPI en 2023 et 2024, après la hausse rapide des taux : des épargnants ont vu la valeur de leurs parts diminuer sans avoir rien vendu.
Les frais de souscription ajoutent un effet mécanique. Ils sont compris dans le prix payé mais ne sont pas investis en immobilier : une revente dans les premières années se fait presque toujours à perte. C'est pourquoi la durée recommandée est de 10 ans.
Le risque sur les revenus
Les revenus viennent des loyers. Un immeuble qui se vide, un locataire qui fait faillite, une renégociation à la baisse : chaque événement réduit ce qui est distribué. Une SCPI peut aussi choisir de verser moins pour reconstituer ses réserves. Les revenus passés ne garantissent donc rien pour la suite.
Le type d'immeubles compte. Les bureaux ont été fragilisés par le télétravail dans certaines zones, les commerces dépendent de la consommation, les hôtels du tourisme. Une SCPI concentrée sur un seul type d'actif ou une seule région est plus exposée qu'une SCPI diversifiée.
Le risque de liquidité
Vendre ses parts n'est pas instantané. Dans une SCPI à capital variable, une part revendue est reprise par un nouveau souscripteur. Quand les demandes de retrait dépassent les souscriptions, elles s'accumulent dans un registre d'attente : c'est arrivé dans plusieurs SCPI depuis 2023, avec des délais de plusieurs mois voire davantage. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts.
Ne placez donc en SCPI que de l'argent dont vous n'aurez pas besoin avant longtemps, en gardant une épargne de précaution disponible ailleurs.
Le risque de change
Il concerne les SCPI qui détiennent des immeubles hors de la zone euro. Les loyers encaissés en livre sterling, en zloty, en couronne ou en dollar sont convertis en euros : si ces monnaies baissent, vos revenus et la valeur du patrimoine exprimés en euros baissent aussi. Chez CORUM, CORUM XL et CORUM USA y sont exposées. CORUM Origin et CORUM Eurion investissent uniquement en zone euro. Le guide SCPI européenne détaille ce point.
Le risque lié au crédit
Acheter des parts à crédit amplifie les gains comme les pertes. Si les revenus baissent, l'effort d'épargne augmente. Une revente forcée peut ne pas couvrir le capital restant dû. Le guide SCPI à crédit donne les calculs à faire avant de s'engager.
Les autres risques
- La fiscalité peut changer : les règles d'imposition des revenus fonciers, des revenus étrangers ou de l'IFI ne sont pas figées.
- La gestion : le résultat dépend des choix de la société de gestion, de ses acquisitions et de sa capacité à relouer.
- L'endettement de la SCPI : certaines SCPI empruntent pour acheter, ce qui ajoute un effet de levier à leur niveau.
Comment limiter ces risques
- Respecter l'horizon de 10 ans et ne jamais investir une épargne dont vous pourriez avoir besoin.
- Diversifier : plusieurs SCPI, plusieurs zones, plusieurs types d'immeubles.
- Lire le document d'information clé, la note d'information et le dernier bulletin trimestriel avant de souscrire.
- Regarder l'historique : régularité des revenus, évolution du prix de part, parts en attente de retrait.
- À crédit, calculer l'effort d'épargne dans un scénario prudent.
Les SCPI CORUM se distinguent surtout par leur zone d'investissement, donc par leur exposition au risque de change.
Zone euro uniquement, 13 pays. La plus ancienne SCPI de la gamme.
Prix de part : 1 135 €. Performance globale annuelle 2025 : 6,50 %. Frais de souscription : 11,964 % TTC du prix de part.
Lire notre analyse de CORUM Origin
Voir CORUM Origin sur corum.frZone euro uniquement, 8 pays, label ISR.
Prix de part : 215 €. Performance globale annuelle 2025 : 5,73 %. Frais de souscription : 12 % TTC du prix de part.
Lire notre analyse de CORUM Eurion
Voir CORUM Eurion sur corum.frEurope, y compris hors zone euro (Royaume-Uni, Pologne, Norvège, Canada) : risque de change.
Prix de part : 195 €. Performance globale annuelle 2025 : 5,30 %. Frais de souscription : 12 % TTC du prix de part.
Lire notre analyse de CORUM XL
Voir CORUM XL sur corum.frLien commercial. Chaque bouton ouvre le site de CORUM L'Épargne, qui rémunère scpii8.com en cas de souscription. La performance globale annuelle, définie par CORUM, correspond au rendement versé augmenté ou diminué de l'évolution du prix de part sur l'année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant de souscrire, prenez connaissance du document d'information clé et de la note d'information, disponibles sur corum.fr.
Questions fréquentes
Peut-on perdre de l'argent avec une SCPI ?
Oui. Le prix des parts peut baisser si la valeur des immeubles recule. Les frais d'entrée pèsent sur une revente rapide. Plusieurs SCPI ont baissé leur prix de part en 2023 et 2024.
Une SCPI est-elle un placement sûr ?
Non, ce n'est pas un placement sans risque. Le capital n'est pas garanti et les revenus peuvent varier. La diversification du patrimoine limite certains risques sans les supprimer.
Les risques, qui vont avec
- Perte en capital. La valeur des parts évolue avec la valeur du patrimoine dans le temps. Elle peut baisser.
- Revenus non garantis. Les revenus potentiels distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
- Liquidité. Comme tout placement immobilier, la SCPI est un placement peu liquide. CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts.
- Durée. La durée de placement recommandée est de 10 ans.
- Performances passées. Elles ne préjugent pas des performances futures.