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Frais de SCPI et SCPI sans frais de souscription

Une SCPI coûte à l'entrée, pendant et parfois à la sortie. Les SCPI sans frais de souscription ont déplacé ces frais ailleurs. Voici comment comparer ce que vous payez vraiment.

Mis à jour le 30 septembre 2026. Chiffres CORUM tirés de corum.fr.

Les quatre types de frais

• Les frais de souscription, prélevés à l'entrée et compris dans le prix de la part. Ils financent la recherche des immeubles et la commercialisation. Ils tournent souvent autour de 10 à 12 % du prix de part.
• Les frais de gestion, prélevés chaque année sur les loyers encaissés par la SCPI, avant distribution. Ils rémunèrent la société de gestion pour l'entretien, la location et l'administration du patrimoine.
• Les frais de sortie : une commission de retrait ou de cession quand vous revendez vos parts. Beaucoup de SCPI n'en prennent pas, sauf en cas de sortie rapide.
• Les frais sur les opérations : commissions sur les achats et les ventes d'immeubles, sur les travaux. Moins visibles, ils sont détaillés dans la note d'information.

Attention aux unités : certaines SCPI donnent leurs frais hors taxes, d'autres toutes taxes comprises. Comparez toujours à base identique.

Les frais des SCPI CORUM

• CORUM Origin : frais de souscription de 11,964 % TTC du prix de part, frais de gestion de 12,40 % HT des loyers encaisses.
• CORUM XL : 12 % TTC du prix de part à l'entrée, frais de gestion de 12,40 % HT des loyers en zone euro, 15,90 % HT hors zone euro.
• CORUM Eurion : 12 % TTC du prix de part à l'entrée, frais de gestion de 12,40 % HT des loyers encaisses.
• CORUM USA : 12 % TTC du prix de part à l'entrée, frais de gestion de 12,40 % HT des loyers en zone euro, 15,90 % HT aux Etats-Unis.

Aucune de ces SCPI ne prélève de commission de retrait. En cas de cession de parts entre associés, une commission de 5 % TTC du prix de vente net vendeur s'applique si la plus-value dépasse 5 %. Au rythme de 2025, il faut environ un an et dix mois de revenus pour absorber les frais d'entrée de CORUM Origin, un peu plus de deux ans pour les autres : le simulateur fait le calcul pour votre montant.

Les frais d'autres SCPI, relevés dans leurs documents

Lien commercial. Les boutons des lignes CORUM ouvrent le site de CORUM L'Épargne, qui rémunère scpii8.com en cas de souscription. Chiffres relevés le 30 septembre 2026 sur les documents officiels de chaque société de gestion (bulletins trimestriels, documents d'information clés, notes d'information). « Non relevé » signifie que le chiffre n'a pas été trouvé dans ces documents : nous ne reprenons pas les chiffres des comparateurs. Pour CORUM, la performance globale annuelle est celle publiée sur corum.fr. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les SCPI sans frais de souscription

Depuis quelques années, des SCPI suppriment les frais d'entrée : 100 % de votre versement est investi dès le départ. C'est un vrai avantage si vous revendez tôt, mais les frais n'ont pas disparu. Ils se retrouvent ailleurs :

• À la sortie : presque toutes appliquent une commission si vous revendez dans les premières années, souvent 5 à 6 % pendant 5 à 6 ans.
• Pendant la détention : leurs frais de gestion annuels sont souvent plus élevés, par exemple 18 % TTC des loyers pour Remake Live ou Upêka, contre 12,40 % HT des loyers encaisses pour CORUM Origin.

Parmi les SCPI dont nous avons lu les documents, voici celles qui n'ont réellement aucune commission de souscription, avec leurs conditions de sortie :

Lien commercial. Les boutons des lignes CORUM ouvrent le site de CORUM L'Épargne, qui rémunère scpii8.com en cas de souscription. Chiffres relevés le 30 septembre 2026 sur les documents officiels de chaque société de gestion (bulletins trimestriels, documents d'information clés, notes d'information). « Non relevé » signifie que le chiffre n'a pas été trouvé dans ces documents : nous ne reprenons pas les chiffres des comparateurs. Pour CORUM, la performance globale annuelle est celle publiée sur corum.fr. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un piège fréquent : certains comparateurs classent Transitions Europe parmi les SCPI sans frais. Sa note d'information prévoit pourtant une commission de souscription de 10 % HT maximum. Vérifiez toujours dans le document d'information clé.

Avec ou sans frais d'entrée : comment choisir

Sur une durée longue, l'écart se resserre. Les frais d'entrée pèsent une fois et les frais de gestion chaque année. Les pénalités de sortie, elles, disparaissent avec le temps. Tout dépend donc de votre horizon :

• Horizon court ou incertain : une SCPI sans frais d'entrée limite la perte en cas de revente rapide, à condition de dépasser la période de pénalité de sortie.
• Horizon de 10 ans et plus, celui qui est recommandé pour toute SCPI : les frais d'entrée sont amortis. Ce sont alors la qualité du patrimoine, la régularité des revenus et les frais de gestion qui font la différence.

Dans tous les cas, comparez le coût total sur votre durée de détention, pas seulement la ligne « frais d'entrée ». Le comparatif met ces critères côte à côte.

Les SCPI CORUM

Lien commercial. Chaque bouton ouvre le site de CORUM L'Épargne, qui rémunère scpii8.com en cas de souscription. La performance globale annuelle, définie par CORUM, correspond au rendement versé augmenté ou diminué de l'évolution du prix de part sur l'année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant de souscrire, prenez connaissance du document d'information clé et de la note d'information, disponibles sur corum.fr.

Questions fréquentes

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