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SCPI à crédit : le mode d'emploi

Financer des parts de SCPI par un prêt permet d'investir plus que son épargne disponible et de faire travailler les loyers pour rembourser. Le mécanisme est simple, mais il faut faire les calculs avant de signer.

Mis à jour le 30 septembre 2026. Chiffres CORUM tirés de corum.fr.

Le principe

Vous empruntez pour acheter des parts de SCPI, puis vous remboursez le prêt avec deux sources : les revenus des parts et un complément tiré de votre épargne mensuelle. À la fin du crédit, les parts vous appartiennent entièrement et leurs revenus vous reviennent en totalité.

C'est l'effet de levier : vous investissez une somme que vous n'avez pas encore, en l'étalant sur la durée du prêt. Il joue dans les deux sens. Si les revenus ou la valeur des parts baissent, le crédit, lui, reste à rembourser.

Un exemple chiffré, avec ses hypothèses

Prenons un emprunt de 100 000 € sur 15 ans, à un taux hypothétique de 4 % hors assurance, entièrement investi en parts de SCPI. Supposons des revenus potentiels de 5 % par an, soit un niveau proche de la moyenne du marché en 2025 (4,91 % selon l'ASPIM). Ces revenus ne sont pas garantis.

Trois éléments alourdissent ce calcul dans la vraie vie. L'impôt sur les revenus de la SCPI, qui réduit ce qui reste pour rembourser. L'assurance emprunteur, que la banque exige presque toujours. Le délai de jouissance : pendant les premiers mois, les parts ne rapportent encore rien alors que les mensualités ont commencé. Certaines banques proposent un différé de remboursement pour couvrir cette période.

Les calculs à faire avant de signer

• L'effort d'épargne dans un scénario prudent, avec des revenus inférieurs à ceux de l'année passée. Si ce chiffre vous met en difficulté, le montant emprunté est trop élevé.
• La durée du prêt face à l'horizon de placement. Les frais d'entrée, de l'ordre de 12 % chez CORUM, demandent plusieurs années pour être absorbés. Un crédit court avec une revente rapide des parts fait perdre de l'argent.
• Votre fiscalité. Pour des revenus fonciers imposés en France, les intérêts d'emprunt sont en principe déductibles. Pour les revenus d'immeubles situés à l'étranger, l'effet dépend de la convention fiscale de chaque pays et de la méthode d'imposition appliquée : ne comptez pas sur une déduction sans l'avoir fait vérifier par un conseiller. Le guide fiscalité des SCPI présente les règles générales.
• Les garanties demandées. Les banques demandent souvent un nantissement des parts : elles peuvent être vendues pour rembourser le prêt en cas de défaut.

Le simulateur SCPI permet de tester différents montants et de voir le temps nécessaire pour absorber les frais d'entrée.

Les risques propres au crédit

Aux risques habituels des SCPI (baisse du prix des parts, revenus variables, liquidité), le crédit en ajoute un : l'obligation de rembourser, quoi qu'il arrive aux revenus. Si la SCPI réduit ses distributions, votre effort d'épargne augmente. Si vous devez revendre avant la fin du prêt et que le prix des parts a baissé, la vente peut ne pas couvrir le capital restant dû.

Le crédit se justifie pour un épargnant aux revenus stables, qui dispose d'une épargne de précaution à côté et vise un horizon d'au moins 10 à 15 ans.

Quelles SCPI CORUM pour un investissement à crédit

Le choix de la SCPI ne change rien au mécanisme du prêt, mais il change le risque. Une SCPI investie en zone euro évite d'ajouter un risque de change à un placement déjà financé par la dette.

Lien commercial. Chaque bouton ouvre le site de CORUM L'Épargne, qui rémunère scpii8.com en cas de souscription. La performance globale annuelle, définie par CORUM, correspond au rendement versé augmenté ou diminué de l'évolution du prix de part sur l'année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant de souscrire, prenez connaissance du document d'information clé et de la note d'information, disponibles sur corum.fr.

Questions fréquentes

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